El LTV, loan to value, relaciona deuda y valor. Parece una fraccion simple, pero en crowdfunding inmobiliario su utilidad depende de cuatro palabras pequenas: que deuda, que valor, a que fecha y con que rango.
La formula y sus piezas
La expresion basica es deuda dividida por valor, multiplicada por cien. El problema no es la aritmetica, sino el perimetro. La deuda puede incluir solo el prestamo publicado, toda la deuda senior, intereses capitalizados, tramos puente o cargas previas. El valor puede ser de suelo, estado actual, coste, tasacion hipotecaria, valor terminado o precio de venta previsto.
Un LTV solo puede compararse cuando numerador y denominador se refieren al mismo activo, momento y estructura de prioridad.
Ejemplo didactico sin proyecto real
Imagine una operacion con deuda total de 6 unidades y un valor actual independiente de 10. El LTV actual seria 60%. Si la pagina usa un valor futuro de 12, mostraria 50%, aunque hoy el colchon frente al mismo importe de deuda no haya aumentado. Si ademas existe otra deuda de 2 que cobra antes y el calculo solo incluye el tramo colectivo, la cifra publicada no describe la exposicion total.
El ejemplo no afirma que un nivel sea seguro. Sirve para mostrar por que hay que pedir cifras y definiciones. En una venta forzada, el precio y los costes pueden diferir de la tasacion; en una promocion, el valor depende de permisos, obra y demanda futura.
Cinco versiones que no deben mezclarse
| Version | Denominador | Pregunta |
|---|---|---|
| LTV actual | Valor del activo hoy. | Quien valora y en que estado? |
| LTV sobre coste | Coste total o parcial. | Incluye suelo, impuestos, financiacion y contingencia? |
| LTV terminado | Valor estimado al completar. | Que permisos y obras faltan para llegar? |
| LTV senior | Deuda con prioridad. | Donde queda el tramo del inversor? |
| LTV agregado | Toda deuda relevante. | Incluye intereses y cargas existentes? |
Fecha y tasacion
Una tasacion necesita emisor, fecha, finalidad y metodo. Un informe antiguo puede ignorar cambios de mercado o del proyecto. Una valoracion encargada para marketing no es automaticamente equivalente a una tasacion para garantia. Compruebe si el documento valora el activo tal como esta, sujeto a hipotesis o una vez terminado.
LTV y rango
Dos inversores pueden citar el mismo LTV y tener riesgos distintos si uno cobra antes. La prioridad decide que deuda absorbe primero el valor disponible. Pida un esquema de rangos: deuda bancaria, hipotecas, tramo colectivo, prestamos de socios y otras cargas. Despues reste costes previsibles de ejecucion y tiempo; el valor bruto no llega integro a los acreedores.
Prueba de sensibilidad
Recalcule con deuda total y un valor menor. No busque un umbral magico. Observe cuanto colchon desaparece y en que punto su rango deja de estar cubierto. Haga otra version con retraso e intereses acumulados. En equity, el LTV puede explicar la deuda del proyecto, pero el inversor participa en el residual despues de acreedores y costes.
Preguntas para la plataforma
- Que partidas forman la deuda y cual es el importe maximo?
- El valor es actual o futuro, bruto o neto de costes?
- Quien emitio la tasacion y cuando?
- Que rango ocupa el instrumento del inversor?
- Puede incorporarse mas deuda y con que prioridad?
- Como cambia el ratio durante desembolsos y prorrogas?
Lo que el LTV no mide
No mide capacidad del promotor, permiso, sobrecoste, velocidad de venta, fraude, liquidez, calidad de la plataforma ni facilidad de ejecucion. Es una coordenada del expediente, no una nota final.
Introduzca la cifra solo si puede documentarla en el checklist. Para el derecho que acompana al ratio, siga con la guia de garantia hipotecaria.
Del ratio puntual a una serie
En una promocion, deuda y valor cambian. Pida el LTV previsto por hitos: adquisicion, licencia, avance de obra y terminacion. Compruebe que los desembolsos dependen de evidencia y que el valor no salta por anticipar un hito todavia no cumplido. Una serie muestra cuando el proyecto queda mas expuesto; una cifra de portada puede escoger el momento mas favorable.
Stress test reproducible
Prepare tres filas sin llamarlas probabilidades: valor base, valor inferior y valor de salida rapida. En cada una, use deuda total al posible vencimiento, incluidos intereses y tramos prioritarios. Reste costes razonables de realizacion. El objetivo no es predecir precio, sino observar que rango absorbe primero la perdida y cuanto depende la conclusion de una tasacion.
Control de cambios
Si una actualizacion modifica presupuesto, nueva deuda o fecha de entrega, recalcule. No mantenga el LTV original por comodidad. Registre la fuente de cada numerador y denominador. Cuando la plataforma use otra definicion, conserve ambas y explique por que divergen; no elija silenciosamente la que produzca la cifra mas tranquilizadora.