La pagina de un proyecto suele mezclar activo, promotor, financiacion y retorno en una sola historia. Para analizarla, separe cuatro capas y vuelva a unirlas mediante flujos y documentos.
Las cuatro capas del expediente
| Capa | Que contiene | Documento minimo |
|---|---|---|
| Activo | Suelo, edificio, uso, cargas, valor y permisos. | Nota o informacion registral, tasacion y evidencia urbanistica aplicable. |
| Vehiculo | Sociedad promotora, prestataria o emisora. | Identidad, administradores, cuentas disponibles y contrato. |
| Capital | Equity, deuda senior, deuda participativa y aportacion colectiva. | Fuentes y usos, rangos, vencimientos y condiciones. |
| Salida | Venta, refinanciacion o explotacion. | Hipotesis, sensibilidad, responsable y alternativa. |
Conceptos que deben tener fecha
LTV: relacion entre deuda y valor, siempre con definicion de ambos terminos. Preventa: distinga reserva, contrato, arras y condiciones de cancelacion. Licencia: indique acto, administracion, alcance y estado. Tasacion: nombre del emisor, finalidad, fecha y metodo. Garantia: activo, rango, importe, constitucion y agente que puede actuar.
Como leer el presupuesto
No basta con un total. Separe adquisicion, obra, honorarios, impuestos, financiacion, comercializacion y contingencia. Pregunte que partidas estan contratadas, cuales son estimaciones y que ocurre si se supera la reserva. Compare el calendario de desembolsos con el de permisos y ventas: financiar demasiado pronto puede elevar coste; financiar demasiado tarde puede detener la obra.
Plantilla de una pagina
- Derecho: que adquiere el inversor y contra quien.
- Orden: quien cobra antes y despues.
- Hitos: que debe ocurrir antes de cada desembolso.
- Valor: fecha, fuente y escenario de menor realizacion.
- Calendario: plazo base, margen y reglas de prorroga.
- Salida: comprador, banco o flujo esperado; alternativa si falla.
- Control: quien verifica y quien puede cambiar las condiciones.
Guarde esta hoja junto con la ficha fundamental. Si una actualizacion cambia el presupuesto, el permiso o la salida, rehaga la pagina; no acumule correos sin revisar el efecto conjunto.