El crowdfunding inmobiliario permite financiar proyectos a traves de una plataforma, pero la expresion agrupa derechos muy distintos. Antes de mirar una rentabilidad objetivo, identifique el contrato, la sociedad que recibe el dinero, la secuencia de pagos y el evento que permite devolverlo.
El recorrido en seis documentos
- Proveedor. Compruebe la entidad legal, su autorizacion y los servicios para los que figura en el registro. Un nombre comercial no basta.
- Ficha del proyecto. Descargue la ficha de datos fundamentales, condiciones y anexos. Guarde la version y la fecha.
- Estructura. Dibuje quien aporta capital, quien presta, quien posee el activo y quien cobra antes.
- Inmueble. Contraste titulo, cargas, licencia o regimen urbanistico, tasacion y presupuesto.
- Promotor. Separe la experiencia del grupo de la solvencia y obligaciones de la sociedad concreta.
- Salida. Escriba de que venta, refinanciacion o flujo operativo sale el repago y que ocurre si se retrasa.
Que hace la regulacion y que no hace
El Reglamento europeo de proveedores de servicios de financiacion participativa establece reglas comunes para financiacion basada en prestamos e inversion. ESMA resume, entre otras protecciones, la prueba de conocimientos y la simulacion de capacidad para soportar perdidas para inversores no experimentados, ademas de la ficha de datos fundamentales de cada oferta. Estas obligaciones mejoran la informacion; no convierten el proyecto en un deposito, no garantizan el capital y no eliminan el riesgo del promotor.
En Espana, el registro de la CNMV permite comprobar proveedores autorizados. La comprobacion debe hacerse sobre la razon social y la fecha, no sobre un articulo antiguo. Tambien hay que leer el aviso del propio proyecto: la supervision del proveedor no equivale a una autorizacion del proyecto inmobiliario concreto.
Rentabilidad objetivo no es retorno contratado ni neto
Una cifra destacada puede ser una tasa anual, una rentabilidad total, una TIR estimada o un reparto condicionado al resultado. Pregunte que periodo usa, si incluye comisiones, cuando empiezan a devengarse los flujos, que ocurre durante una prorroga y que impuestos corresponden a su situacion. Si dos plataformas muestran magnitudes distintas, no las coloque en la misma columna hasta reconstruir la formula.
Regla del archivo
Si no puede explicar en cuatro frases quien debe pagar, de donde saldra el dinero, que derecho tiene usted y que ocurre al vencimiento, todavia no ha entendido la operacion.
Despues de esta guia
Use el checklist de proyecto, lea el mapa de riesgos y abra la guia sobre deuda, equity y rentas. Ninguna herramienta sustituye la lectura de la documentacion contractual ni una revision profesional cuando la operacion lo exige.